Por Smalei Okamura
O Direito de Vizinhança e O Direito de Propriedade sempre foi objeto de discussão. Onde se busca definir quem é o dono da razão? Quem tem direito de fazer ou deixar de fazer algo que pode afetar direta ou indiretamente a vida dos demais que convivem em um único local, onde se dividem certos espaços comuns, como é o caso dos condomínios: edifícios, de lotes ou de acesso controlado. Com o crescimento populacional, com a busca de melhor qualidade de vida e com a comodidade oferecida com a vida em condomínio, muitos optaram por fixar suas moradias e seu local de trabalho nesta modalidade de propriedade de convívio social e urbanístico.
As cidades passaram a crescer verticalmente, onde em pouco espaço de solo, foi idealizado a moradia e o local da atividade profissional ou comercial, dotado de ambientes comuns compartilhados, sendo hoje uma realidade não só dos grandes centros urbanos, por vezes na busca por segurança e bem estar, escolheram conviverem em ambiente dotado de infraestrutura e de bens e serviços colocados à disposição dos proprietários de imóveis para atender um maior número de pessoas, sendo divididos os custos de manutenção e conservação da coisa comum. Aos que buscaram no condomínio a sua moradia, idealizaram um local de paz, sossego e segurança, aos que quiseram fazer de sua propriedade um meio de renda estes entendem, por serem donos poderiam ceder ou locar para quem entender e pelo prazo que quiser, passando a este terceiro o direito do uso irrestrito dos objetos comuns do condomínio, ai que surge na maioria das vezes o problema.
Há muito tempo se discute os problemas causados por inquilinos ou terceiros ocupantes de imóveis em condomínio, que abusam dos seus Direitos, por não serem moradores fixos, estão lá por curto período, sejam de férias ou a trabalho, causando diversos e inesperados transtornos as pessoas e as famílias que lá residem e tem como seu lar. É possível que pessoas estranhas possam sem qualquer proibição utilizar as áreas de lazer do condomínio edifício, do loteamento de acesso controlado ou do condomínio de lotes sem qualquer restrição ou regra? O que fazer para evitar o uso nocivo ou inapropriado tanto das áreas privativas como das áreas comuns? Entende se que não, pois há sempre uma convenção ou um Estatuto e o Regulamento Interno, pautando o direito e as obrigações de cada proprietário no uso da sua propriedade, onde deveria ser respeitado por todos para bem estar comum e o devido e adequado uso do bem, sejam nas áreas comuns como em relação às áreas privadas.
Não são poucos os casos noticiados onde moradores proprietários se sentem constrangidos ou tolhidos de seus direitos frente às locações por temporada praticados em seu condomínio, por vezes a casos de conduta antissocial de moradores temporários que utilizam as às áreas comuns e privadas sem qualquer pudor e regra, sendo que o vizinho prejudicado fica a mercê de tais situações.
Não está se dizendo que o proprietário não possa destinar sua propriedade para fins de locação e obtenção de renda, mas necessário é definir se neste tipo de modalidade de moradia ou de convívio social comum e partilhado tenha limites e regras para o uso por terceiros ou até mesmo proibição, ter definições claras quanto às obrigações por parte do proprietário em caso de mau uso do bem por seus inquilinos ou até mesmo restringir este tipo de locação e uso.
Em decisão recente da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o ‘Airbnb’. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel. Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.
Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial. Mas desta decisão ainda caberia alguma discussão? E como ficam as locações por temporada sem uso das plataformas digitais citadas para locação? Poderá o proprietário locar? Ou poderá o condomínio ou o condômino exigir a restrição também desta locação sem uso das plataformas?
Dúvidas que surgem e precisam de uma analise jurídica pontual para cada caso, por isso é prudente procurar orientação de um advogado e fazer valer seus direitos. Independentemente desta decisão, ainda cumpre informar que no município de Gramado já estava sendo liberadas as locações por temporada por meio das plataformas de aluguel de temporada, tendo em vista acordo com representantes do setor, que aceitaram cumprir um plano de contingência. Entre as regras a serem cumpridas pelos proprietários, quanto ao fornecimento dos dados cadastrais nas plataformas, para possibilitar a fiscalização. Outra exigência é a inclusão de uma cláusula no contrato de locação prevendo o despejo do inquilino que descumprir as regras de enfrentamento da pandemia, entre outras medidas adotadas. Além disso, no caso de condomínios, ficou proibida a utilização de espaços coletivos, como piscinas e salões de festa, entre outros. Caso algum inquilino apresente sintomas e seja diagnosticado com covid-19, deverá ficar em quarentena no imóvel.