A cada ano que passa, a sociedade se interessa mais pelo assunto de LOCAÇÕES, assim sendo, é um tanto pertinente, tratar sobre as principais curiosidades e dúvidas que surgem sobre este assunto.
Importante destacar que, entre a relação DIREITO X LOCAÇÕES, existe a LEI nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, que abrange todos os direitos e deveres da relação entre locatário (quem aluga o imóvel) e locador (dono do imóvel).
Quando se assina um contrato de locação de imóveis residenciais, precisamos saber que, a lei não determina tempo mínimo, todavia, o normal é não ser feito um contrato com prazo menor de 30 meses, visando resguardar os direitos do locador. Uma vez que, nesta hipótese, o locador pode ao fim do contrato, fazer uso da ação de despejo por denúncia vazia, podendo pedir de forma liminar a desocupação. Já nos contratos com prazo menores (doze meses, por exemplo), a retomada do imóvel pode ser muito mais difícil e demorada.
Muito importante colocarmos no contrato, uma forma de garantia, trazendo assim, mais segurança para o locador, entretanto, não é obrigatório. Existem variados meios de garantias, elencados todos na lei, assim temos, a caução, a fiança, o seguro fiança, e a cessão fiduciárias de quotas de fundo de investimento.
Uma faz formas de garantias mais utilizadas, é o uso de fiador em um contrato de aluguel. Existem requisitos para ser fiador, entre eles renda líquida superior a 3 vezes o aluguel mais ou encargos da locação, possuir patrimônio que deve ser, de preferência, um imóvel quitado (caso tiver mais de um fiador, pode ser só um deles), ser maior de idade e não ter pendencia de crédito.
A principal responsabilidade do fiador é, ser responsável por assumir os inadimplementos do inquilino. Vale destacar que, a função dependerá do tipo de contrato feito, ou seja, se for solidário, primeiro é cobrado do fiador e depois do inquilino. Já se for, subsidiário, o fiador, no contrato, vai garantir o chamado benefício de ordem, assim, a dívida primeiro vai ser cobrada do inquilino. Importante destacar que, é válida a penhora de bem de família que pertence a fiadores em um contrato de locação.
Um assunto muito tratado durante a locação, é sobre benfeitorias, que são qualquer tipo de reparo, alteração e melhoria realizados em um bem móvel ou imóvel, com o objetivo de preservar suas condições de uso, acrescentar funções extras ou até mesmo, torná-lo mais agradável. Elas podem ser necessárias, uteis, ou voluptuárias, vale destacar que, nas maiorias dos casos, as necessárias não necessitam de prévia autorização para serem feitas, diferente das uteis, que precisam autorização para que o locatário possua direito de indenização e de retenção e das voluptuárias que também necessitam da prévia autorização do locador, mas não são indenizáveis e além disso, podem ser retiradas no final da locação, desde que não comprometa e não afete a estrutura do imóvel.
Caso o locatário queira devolver o imóvel antes do termino do contrato por prazo indeterminado, ou quando estiver por terminar o prazo do contrato, ele poderá notificar o locador em um prazo antecedente de no mínimo 30 dias, que irá sair do imóvel. Neste caso não haverá aplicação de multa, está só irá ocorrer quando o locatário rescindir o contrato antes do prazo final. Caso não ocorra a notificação no prazo estipulado, o locador terá a possibilidade de exigir quantia correspondente a 1 mês de aluguel com encargos a mais.
Importante destacar que, de regra o locador NÃO pode reaver o imóvel antes do prazo, por sua mera vontade. Toda via, na Lei existem algumas exceções, como exemplos, quando ocorre o inadimplemento dos pagamentos dos aluguéis e encargos, ocorrendo alguma infração legal ou do próprio contrato e também a necessidade de realizar obras urgentes, determinadas pelo Poder Público, nas quais não possam ser realizadas com a presença do inquilino no imóvel, nesses casos, poderá sim o locador, reaver o imóvel antes do término do contrato.
Mas, é possível a venda de um imóvel locado, e para que seja de forma correta, primeiro é necessário que ocorra a oportunidade ao locatário do exercício do direito de preferência, ou seja, antes de oferecer a terceiros, o locador precisa oferecer ao locatário a oportunidade de compra, de forma igualitária, e com um prazo de 30 dias para manifestação. Caso ocorra a venda do imóvel a terceiro, o locatário poderá sim perder o aluguel, mas para que isso ocorra, o novo proprietário deverá notifica-lo que está denunciando a locação, e com isso, terá um prazo de 90 dias para deixar o imóvel, essa é a regra.
Todavia, se o contrato for por tempo determinado, possuir cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matricula do imóvel, o novo proprietário deverá respeitar a locação, não podendo tirar locatário do imóvel até o término do contrato.
Por último, mas não menos importante, uma dúvida bastante frequente é quanto tempo de inadimplência precisamos aguardar para entrar na justiça contra o locatário?
Ao contrário do que a maioria pensa, é desnecessário esperar meses ou anos para ingressar com ação, podendo ser entrado com apenas um mês de inadimplência, todavia, o que acontece na maioria dos casos é, primeiro tentar ser conquistado um acordo, isso porque as decisões judiciais são complicadas, muitas vezes demoradas e caras, assim, inicialmente é tentado a via extrajudicial e caso não for solucionado o problema, ser entrado na via judicial.
Assim, terminamos nossa postagem sobre este assunto cada vez mais abordado e procurado pelas pessoas.
Por Amanda Barbacovi